Изграждането на къща е дълъг и многоетапен процес, който включва не само високи разходи, но и много официални формалности. Какво трябва да запомните, когато купувате парцел? Какво да търсите при избора на строителен проект? Колко време отнемат формалностите, преди да се построи къща? Какви формалности, свързани с изграждането на къща, се прилагат през 2018 г.? Съветваме какви документи трябва да бъдат събрани и къде да ги доставите, за да започнете да изграждате вашата мечтана къща в съответствие със закона.
Стъпка 1. Проверка на състоянието на сюжета
Видът на сградата, която може да бъде построена върху конкретен парцел, зависи от избора. Следователно закупуването на земя трябва да бъде добре обмислено решение, предшествано от задълбочен анализ на местния устройствен план за развитие или - в ситуация, в която той не е приет за конкретна зона - решение за условията на развитие.
Една от първите формалности, свързани с изграждането на къща, трябва да бъде запознаване с местния устройствен план (План за местно развитие). Там ще намерим информация за предназначението на парцела, т.е. - казано по-просто - какъв характер има той (строителен или земеделски) и каква сграда може да бъде издигната в даден район. Този документ уточнява подробно не само вида на застрояването, но и параметри като минималната площ на парцела или строителната линия, т.е.разстоянието между предната стена на жилищната сграда и пътя. Той също така съдържа информация за размерите, формата и външния вид на планираното съоръжение (например наклон на покрива, покривен материал, цвят на фасадата). Можете също така да научите за изключването на конкретна земя, например поради екологични причини, от жилищно застрояване от местния устройствен план. Заявлението за извлечение от устройствения план се подава до архитектурния отдел на общинската служба или градската служба.Документите трябва да са готови за събиране в рамките на 7 до 30 дни. Основна информация за предназначението на земята, стига да е въведена в компютърната система, може да бъде проверена и в Интернет на адрес www.geoportal.pl.
В район, който не е обхванат от настоящия план за местно развитие, струва си да кандидатствате за еквивалентно решение относно условията за развитие (наричано накратко „WZ“). От този документ можете да научите, наред с други какви условия трябва да бъдат изпълнени, за да се построи къща на избрания парцел. Както в случая с местния устройствен план, той също така посочва подробна информация за външния вид на сградата, например височината на билото, ъгъла на наклона на покрива и цветовете на фасадата. Заявлението за издаване на решение за условията за развитие е адресирано до ръководителя на общината, кмета или президента на града и се подава лично или с писмо до архитектурния отдел, офисите на общините или градския офис.Необходимите прикачени файлове включват копие от главната карта с обозначен контур на парцела, описателно и графично описание на планирания метод за застрояване на земя и характеристиките на застрояването, както и документи, потвърждаващи възможността за развитие на земята за строителния проект. Струва си да се знае, че не само собственикът на имота може да кандидатства за решение относно условията за застрояване, но и всяка трета страна, която се интересува от инвестиция върху тази земя. Времето за изчакване на документа не трябва да надвишава 60 дни.
Помня! След получаване на достъп до местния териториален устройствен план или решението за условията на застрояване, струва си да се обърне внимание не само на информацията за парцела от интерес, но и за съседната земя. Може да се окаже, че там се планират инвестиции като пътища, индустриални заводи или магазини с голям формат.
Стъпка 2. Анализ на поземлен регистър
Много важен етап преди подписването на договора за покупка на земя трябва да бъде задълбочен преглед на поземлените и ипотечните регистри на недвижимия имот, който ни интересува.. Това е вид формалности, свързани със строежа на къща, към които някои хора за съжаление се отнасят с пренебрежение. Напълно погрешно, защото в този документ можете да намерите информация, наред с други относно правния статут на земята (кой е собственик на парцела и до каква степен), както и върху ипотеката или данъчната тежест върху парцела. Той също така включва разпоредби относно сервитута на пътя, т.е.за условията и реда, собственикът на парцела може да използва вътрешния път за достъп (освен ако парцелът не е пряко свързан с общински или национален път). За да ви помогнем да проучите и тълкувате вписванията от поземлените и ипотечните регистри, струва си да наемете адвокат или нотариус, който със сигурност ще знае какво да търси.
Помня! Можете да прочетете поземления и ипотечния регистър на недвижимия имот, който ви интересува, като използвате държавния уебсайт на Министерството на правосъдието, т.е. ekw.ms.gov.pl.
Стъпка 3. Закупете проект за къща
След като прочетете информацията от местния устройствен план или решението за условията на застрояване, както и проверка на вписванията в поземления и ипотечния регистър и подписване на договора за покупка на парцел, можете да започнете да търсите проект за строителство на къща. Строителството и архитектурният дизайн на къщата е един от документите, необходими за получаване на разрешение за строеж или започване на строителни работи въз основа на уведомлението за намерението за строеж в офиса.
Какъв тип проект на къща да изберете? Вариантът, най-подходящ за размера на нашия парцел, условията за развитие, посочени от длъжностните лица или изискванията на членовете на домакинството, е да се възложи на проектант да изготви индивидуален проект на сграда. Можете също така да използвате множество бази данни с готови архитектурни проекти, известни също като повтарящи се проекти. Те са по-евтини от поръчковите проекти, но включват допълнителни разходи, произтичащи от необходимостта да адаптираме готовия проект към нашия парцел.
Помня! В случай на строителни парцели с нестандартна форма или желание за използване на необичайни строителни решения, може да се наложи използването на индивидуален архитектурен и строителен проект.
Стъпка 4. Получаване на технически условия за доставка на комунални услуги
Съгласно приложимите разпоредби на строителния закон индивидуалните инвеститори, които планират да построят еднофамилна къща, в повечето случаи не трябва да кандидатстват за разрешение за строеж, а трябва само да уведомят за намерението си да строят. Изключенията обаче са ситуации, при които зоната на влияние на планираната жилищна сграда се простира извън границите на парцела (подробности в следващия раздел). В този случай, когато подавате заявление за разрешение за строеж, следователно трябва да имате предварително получените уверения относно доставката на комунални услуги и технически условия за свързване на парцела към канализационната, водопроводната, електрическата или газовата мрежа . Документи от този тип могат да бъдат получени от компании за водоснабдяване и канализация, енергетика или газ чрез подаване на заявлението лично или с писмо.
Помня! Дори ако планирате да започнете да строите къща въз основа на уведомление, можете да кандидатствате за технически условия за доставка на комунални услуги. Те са равносилни на разрешение за осъществяване на връзки съгласно подробни насоки, което намалява риска от проблеми с приемането им след завършване на строителството.
Стъпка 5. Получаване на разрешение за строеж или подаване на уведомление за намерение за строителство
Преди няколко години най-важните формалности, свързани с изграждането на къща, бяха получаването на разрешение за строеж. От 2015 г., благодарение на изменението в Закона за строителството, самостоятелни еднофамилни жилищни сгради, чиято зона на въздействие не надхвърля границите на парцела, могат да бъдат построени само въз основа на уведомление за намерение за строителство. Все пак трябва да се получи разрешение за строеж за инвестиции, чиято зона на влияние е по-голяма, например къщата ще бъде издигната на три, а не на четири метра от границата на парцела, или е много висока, което може да засенчи съседните имоти. Получаването на разрешение за строеж е необходимо и в случай на двуфамилни или терасовидни къщи. Архитектът, който създава индивидуален дизайн на къща или адаптира дизайна, готов за парцела на инвеститора, трябва да информира инвеститора кой документ ще бъде най-добрият за конкретен проект.
Понастоящем уведомяването за строителство е най-често избираната опция в случай на индивидуални инвеститори. За какво става дума? В старостта или градската служба с права на окръг трябва да се подаде писмено заявление за строеж на къщата, както и приложения като: строителство и архитектурен дизайн в четири екземпляра, решение за условията за застрояване, документ, потвърждаващ възможността за използване на имота за строителни цели и разрешения, договорености и становища, изисквани от отделни регламенти. След подаване на заявление за строителство, трябва да изчакате 21 дни, преди да започнете строителни работи. През това време службата може да направи възражение или да издаде удостоверение за липса на основание за възражение. Ако е необходимо да се допълни документацията, периодът на изчакване се отчита отново от момента на подаване на липсващите прикачени файлове.
Лицата, кандидатстващи за разрешение за строеж, трябва да представят много други документи заедно със заявлението. Те включват извадка и извадка от местния устройствен устройствен план или решение за условията на застрояване, както и геодезическа карта за целите на проектирането, извадка и извадка от поземления регистър или технически условия за осъществяване на връзки към водопроводната, газовата, енергийната или ВиК мрежата. Също така е необходимо да се представи уверение за достъпа на парцела до обществен път. Колко време отнема получаването на документ? Длъжностните лица имат 65 дни, за да издадат решениетова време обаче може да бъде удължено, ако например бъдат открити формални дефекти (например липсват всички необходими приложения) или ако страните в производството (т.е. собственици на земя в съседство с нашия имот) бъдат обжалвани.
Помня! Строителните работи трябва да започнат до три години след получаване на разрешение за строеж или уведомление за намерение за строителство. В противен случай ще трябва да преминете през цялата процедура отново.
Стъпка 6. Заетост на ръководител на сайт
Уведомяването за намерение за построяване на къща или получаване на разрешение за строеж не приключва с формалностите. Преди да се забие първата лопата в земята, трябва да бъде назначен и ръководител на строителство, т.е.лице с подходяща квалификация, което контролира строителните работи и тяхното съответствие със строителните норми . В някои случаи може да е необходимо да се наеме инспектор за надзор на инвеститор, например по време на строителството на многофамилни къщи или еднофамилни къщи поради повреда от минното дело. За тези лица е много важно да подпишат декларация за встъпване в длъжност, образец на която може да бъде изтеглен от инспекцията за надзор на сградата на окръг (също на уебсайта на тази институция).
Помня! Не започвайте да строите къща, без да получите разрешение за строеж или предварително уведомление за намерението за строеж. Сграда, която ще бъде издигната при такива обстоятелства, може да се счита за лиценз за строеж и нейното узаконяване ще доведе до необходимост от плащане на голяма глоба.
Стъпка 7. Водене на строителен дневник
Сред формалностите при изграждането на къща не бива да се забравя да се води строителен дневник, чийто образец е строго регламентиран от разпоредбите (готови строителни трупи се предлагат, наред с други, в магазините за офис консумативи). Първото влизане трябва да бъде в него преди започване на строителните работи, но след получаване на разрешение за строеж или уведомяване за намерението да започне строителството. Вписвания, потвърждаващи изпълнението на най-важните етапи на строителните работи, както и хода на строителните работи, могат да се правят в строителния дневник от строителния мениджър, инспектора за надзор на инвеститора и самия инвеститор .
Помня! Дневникът на строителството е официален документ и трябва да бъде приложен към изградената документация за строителен надзор при подаване на известието за завършване на строителството и - ако е необходимо - заявлението за разрешение за ползване на къщата.
Стъпка 8. Инсталиране на информационното табло
Важна формалност преди започване на строителните работи е инсталирането на жълта информационна табела за строителството на видимо място на границата на строителната площадка. Готови за пълнене дъски можете да закупите в магазините за „направи си сам“. Съгласно Закона за строителството той трябва да съдържа информация като: вид строителни работи, номер на разрешително за строеж или номер на заявление, както и лични данни на строителния инвеститор, изпълнители на строителни работи, ръководител на строителство, ръководители на работи, инспектор за надзор на инвеститора и проектанти.
Помня! Липсата на информационно табло или невключването на данните, изисквани от закона, се счита за неизпълнение от страна на строителния ръководител на задълженията си и може да доведе до глоба.
Стъпка 9. Уведомяване за започване на строителни работи
Лицата, които са получили разрешение за строеж или са подали сигнал за строеж на еднофамилна къща и не са получили възражение служебно, поне един ден преди започване на строителните дейности, трябва да докладват започването на строителните работи пред строителния надзор. Тази информация е необходима на строителния надзор за попълване на досиетата за започнати и предадени строителни работи, както и за контрол на строителството, наред с другото, по отношение на правилния ход на строителния процес и съответствието на сградата със строителните разпоредби, решението за разрешение за строителство / уведомяване и строителния проект. В допълнение към писмото, с което се уведомява за планираната дата на започване на строителните работи, инспекторатът трябва да предостави и: декларация на управителя и строителния инспектор (ако е нает), в която се посочва, че е изготвен план за безопасност и здраве, сертификат, потвърждаващ, че управителят / инспекторът на строителството е вписан в списъка на членовете на компетентната камара на професионалното самоуправление,
Помня! Докладването на започването на строителни работи пред строителната инспекция и първото вписване в дневника трябва да се извърши най-малко един ден преди първите екипи да влязат на строителната площадка.
