Подписът на президента под акта за преобразуване на правото на вечно плодоползване на земя, разработена за жилищни цели, в собственост върху земята потвърждава казаното от години. От 1 януари 2019 г. собствениците на апартаменти в жилищни блокове и еднофамилни къщи, построени върху земя, въведена във вечно плодоползване, най-накрая станаха техни собственици. Какво е вечното плодоползване и как се е променило положението на жителите с идването на новата година?
Какво е вечно плодоползване?
Постоянното плодоползване е един от трите вида имуществени права, освен собствеността и ограничените имуществени права (плодоползване, сервитут, залог, право на кооперативна собственост върху помещения и ипотека). Същността му се състои в използването на недвижими имоти, притежавани от държавната хазна или местни държавни звена, за използване от физическо или юридическо лице за период от 99 години. Само в специални случаи, оправдани от икономическа цел, е възможно да се постави земята във вечно плодоползване за по-кратък период (но не по-кратък от 40 години).
Постоянното плодоползване е посредник между правата на собственост и ограничените права на собственост. Той се наследява и вечният плодоползвател може допълнително да го продаде, таксува и да се разпорежда с него по различен начин. Това обаче касае самата земя, а не сградите, издигнати върху нея. По този начин потребителите остават собственици на своите къщи и апартаменти, но не и на своите парцели.
Подобна специфична конструкция е характерна за полското право на собственост, развило се под влиянието на социалистическата идеология. Постоянното плодоползване е въведено със Закона от 14 юли 1961 г. за управление на земята в градовете и жилищните комплекси като гаранция, че имотите в градовете ще останат държавна собственост. Понастоящем те се регулират от разпоредбите на част II от Гражданския кодекс, Закона за управление на недвижимите имоти и последния акт за преобразуване на правото на вечно ползване на земя, разработена за жилищни цели, в собственост.
Годишна такса за вечно плододаване
Постоянното плодоползване е предмет на задължението за плащане на два вида такси: първата (еднократна) и годишната (циклична). Размерът им се определя въз основа на цената на имота. В случай на първата такса, ставката е 15-25% от тази стойност, докато размерът на годишните такси зависи от целта, за която имотът е бил пуснат в употреба. В случай на земя, дадена за жилищни цели, ставката е 1% от нейната стойност.
Постоянното плодоползване не е собственост
Въпреки факта, че както правото на собственост, така и вечното право на плодоползване представляват два вида вещни права, собствеността представлява много по-широк обхват и гарантира на собственика по-голяма сигурност върху собствеността.
Както движимото, така и недвижимото имущество може да бъде обект на правото на собственост, докато вечното плодоползване е ограничено само до земя, собственост на държавната хазна или местни държавни звена. Освен това правото на собственост не подлежи на срок, за разлика от вечното плодоползване, което има срок. Въпреки че може да бъде удължен за друг период, той изисква от потребителя да подаде подходящо заявление. На заявителя обаче може да бъде отказано удължаването му поради важен социален интерес.
Правата на собственост са ограничени само от закона, принципите на социално съжителство и социално-икономическата цел на този закон. Постоянното плодоползване допълнително е предмет на разпоредбите на споразумение, сключено под формата на нотариален акт. В крайна сметка собствеността не изисква от вас да заплащате никакви такси за изхвърляне.
Първият опит за справяне с тристранното разделение на вещните права
Регламентите, които са в сила от 1 януари, не са първият подход за потушаване на институцията на вечното плодоползване. Още през 2005г. Парламентът прие закон, превръщащ правото на вечно плодоползване в собственост. Скоро обаче се оказа, че разпоредбите не са адаптирани към действителността.
Ставаше дума главно за осигуряването на преобразуване на земя като местоположение на многоетажни сгради (главно блокове). За преобразуването е необходимо съгласието на всички собственици на апартаменти, притежаващи дялове в правото на вечно плодоползване на тази земя. Ето защо беше достатъчно един акционер да откаже да участва в предложението за осуетяване на плановете на всички останали и сезиране на делото на съда. Това състояние на нещата беше крайно несправедливо спрямо жителите на апартаментите в жилищни блокове и доведе до удължаване на цялата процедура по преобразуване.
Какво променя новата процедура за трансформиране на вечното плодоползване в собственост?
На първо място, предоставянето на вечни плодове за плодоползване стана факт. Това означава, че както собствениците на апартаменти в многоквартирни сгради (ако поне половината от помещенията в блока са предназначени за жилищни цели), така и еднофамилни къщи в крайна сметка ще получат собственост върху земята под техния апартамент или къща и при равни условия.
От друга страна, тъмната страна на изменението е задължението за плащане на таксата за преобразуване в продължение на 20 години от момента на предоставяне на собствеността. На практика това означава, че жителите през следващите 20 години все още ще трябва да плащат циклична сметка в същия размер като стойността на годишната такса за вечно плододаване. Само името му ще се промени.
Въпреки това, цялата стойност на таксата за преобразуване също може да бъде платена наведнъж. Това решение е особено полезно за собствениците на недвижими имоти, разположени върху земя, собственост на държавната хазна. След това, ако решат да платят общата такса през първата година на лишаване от право, те могат да се възползват от до 60% от отстъпката. Всяка година обаче стойността му ще намалява с 10%. Ако обаче собственикът не получи сертификат за преобразуване на вечно плодоползване в собственост до края на 2019 г., отстъпката ще важи за него до февруари 2020 г.
Новите разпоредби укрепват позицията на жителите
Правото на собственост определено е по-силно от правото на вечно ползване и не изисква неговото подновяване след няколко десетки години. Тазгодишното освобождаване от права значително засили правото на приблизително 2,5 милиона семейства на домовете и апартаментите си. Освен това задължението за плащане на годишни такси ще отпадне след максимум 20 години.
Wojtek GąciarzАдвокат с нюх към писането, той се занимава с редактиране на специализирани правни статии, занимаващи се с проблемите на строителното право и другите му клонове. По време на работа той се фокусира върху читателя, превеждайки сложните правила на полското законодателство на прост и четлив език. Той съчетава знанията и опита, придобити от работата в адвокатски кантори, с постоянно развит семинар за писане и знания за създаване на съдържание в Интернет.
