Наемането на апартамент е въпрос, който ни интересува особено през лятото. Празниците са време на засилено движение на пазара на недвижими имоти. Набирането за обучение бавно приключва и за хиляди студенти това означава период на интензивно търсене на жилище. Лятото също благоприятства преместването поради почивки, по-малко натоварване и удължен ден с няколко часа. Какво да търсите при наемане на апартамент, за да избегнете изпадане в неблагоприятна ситуация за цялата година или дори по-дълъг период? В следващото ръководство ще направлявам наемателя чрез наемане на апартамент стъпка по стъпка, представяйки правата и задълженията на двете страни .
Наемане на апартамент - какво е наемането?
На първо място е необходимо да се обясни какво точно представлява лизингът. Според регламентите това е споразумение, сключено между поне две страни , което е регламентирано от разпоредбите на Гражданския кодекс.
Както всеки договор, лизингът също е правен акт, който въвежда определени последици както за наемодателя, така и за наемателя. Някои от тях се регулират от разпоредбите на Гражданския кодекс, а някои зависят от доброволните разпоредби, съдържащи се в договора от страните.
Въз основа на член. 659 § 1 от Кодекса, наемодателят се задължава да даде на наемателя стоките за ползване за определен или неопределен период от време , а наемателят се задължава да плати договорения наем в определения срок . Наемът не трябва задължително да се определя в пари, може да бъде и други предимства.
Следователно предмет на договора за наем не е прехвърлянето на собствеността върху апартамента, а въвеждането му в употреба. От друга страна, основните задължения на страните по договора - наемодателя и наемателя - са да предадат апартамента за ползване и да платят наема на договорената дата и форма.
Наем на апартамент - кога е първият наем?
Плащането на наема за наемане на апартамент е не само основно задължение на наемателя, но и най-голямата привилегия на наемодателя. За него това означава възнаграждение за пускането на имуществото му в употреба. Следователно, макар и не напълно правилно, за мнозина това е най-важната част от взаимната ангажираност на страните.
Вече знаем, че в съответствие с разпоредбите на кодекса, наемът не трябва да се изплаща в брой, но и в други обезщетения. Член 669 гласи, че стойността му трябва да бъде платена в рамките на срока, посочен в договора . Ситуацията се усложнява, когато страните не са определили такава дата.
Тогава наемът трябва да бъде платен предварително:
- за целия месец, ако лизингът е за месец или по-малко,
- ежемесечно, до 10-о число на всеки месец, ако лизингът продължава повече от месец или договорът е сключен за неопределен период.
Разпоредбите на договора обаче имат предимство пред тези принципи . Т.е. ако страните са се договорили наемът да бъде изплатен до 15-о число на месеца, те не са обвързани със сроковете, посочени в кода.
Ами ако наемателят закъснее с плащането на наема?
Ако закъснението не надвишава два фактури, няма последствия. Ако обаче този срок бъде удължен, наемодателят има право да прекрати договора за наем, без да спазва срокове за предизвестие . Той обаче трябва да уведоми писмено наемателя за намерението си, като отдели допълнителен месец за плащане на дълга.
Освен това, ако наемателят има просрочие с наема за наемане на апартамента за по-малко от година, наемодателят има законно право на задържане върху имота, принадлежащ на наемателя, който се намира в апартамента.
Какви са правата на наемодателя?
Правото на налагане на наема обаче не е всичко, тъй като Гражданският кодекс предоставя на наемодателя и други привилегии. Използването на нещата в апартамента е свързано с постепенното им унищожаване. Законодателят е предвидил такива ситуации в чл. 662 § 1 и 2, че наемодателят не е длъжен да поправя неща, които са били повредени в резултат на обстоятелства, за които той не носи отговорност и че не е длъжен да прави незначителни разходи, свързани с обичайното използване на вещите . Следователно, когато бъде попитан дали наемателят трябва да боядисва апартамента след края на лизинга, трябва да се отговори, че трябва, ако те се нуждаят от пребоядисване.
Наемодателят има право да очаква наемателят да използва апартамента по начин, съобразен с договора и предназначението му. В противен случай или когато наемателят изложи апартамента на щети или дори загуби, наемодателят може да прекрати договора за наем, без да спазва сроковете за предизвестие . Същото се отнася и за случаите, когато наемателят упорито и грубо нарушава домашния ред или прави невъзможно използването на други помещения в сградата.
След края на наема, наемодателят също има право да поиска от наемателя да върне апартамента и вещите му в невлошено състояние , т.е.в същото състояние, както при наемането на апартамента. Това означава и правото да се изисква възстановяване на първоначалното състояние на нещата, в случай на например подобрение.
Съгласно чл. 685 от Гражданския кодекс, наемодателят може да увеличи наема , като си спомни, че може да направи това само един месец предварително , в края на календарния месец. Привилегията на наемодателя е също така да се съгласи или да се противопостави на решението на наемателя да даде апартамента за безплатно ползване или под наем.
Застраховка срещу щети на наематели - как да се предпазите?
Ако наемодателят е особено загрижен за състоянието на апартамента и оборудването под наем, закупуването на полица може да бъде решението . По този начин той може, първо, да разчита на финансовата помощ на застрахователя, преди да поиска обезщетение от наемателя, и второ - да разчита на каквато и да е финансова помощ в случай, че би било невъзможно да се търси отговорност на наемателя (напр. В случай на щети, причинени от случаен инцидент).
Когато избирате полица, трябва да вземете предвид не само нейната цена, но преди всичко обхвата на защита (т.е. кои елементи от апартамента ще бъдат защитени) и вида на риска (например кражба с взлом, пожар, наводнение, вандализъм и др.).
Винаги обаче си струва да настоявате за вашите права и следователно да търсите вината на преките извършители. Следователно застраховката трябва да представлява само допълнителна гаранция за пълната защита, гарантирана от акта и разпоредбите на договора .
Какви са правата на наемателя на апартамента?
Основното право на наемателя е възможността да използва апартамента за срока на договора . Следователно тя има право да поиска то да бъде пуснато в състояние, годно за договореното използване, както и да го поддържа в това състояние за срока на лизинга. Наемателят може също така да даде на наемодателя време да поправи имота, ако текущото му състояние е неизползваемо. Ако обаче няма реакция, направете ремонта сами, като начислите наемодателя с цената.
Освен това, ако дефектите ограничават използването на помещенията, наемателят може да поиска наемът да бъде намален, докато не бъдат премахнати. Наемателят може дори да прекрати договора за наем, ако не е знаел за такива дефекти по време на поемането на апартамента и наемодателят не ги е премахнал въпреки известията. От друга страна, ако дефектите на апартамента застрашават живота на наемателя, той може да прекрати договора, дори ако е знаел за тези дефекти, когато е отнел помещението.
Наемателят не е единственото лице, което отговаря за плащането на наем и други такси, свързани с наема, тъй като законът предвижда всички пълнолетни жители на помещенията да са солидарно задължени да платят.
Наем на апартамент - споразумение
По правило не е необходимо да се изписва договор за наем, за да има правни последици. Ако обаче лизингът е за период, по-дълъг от една година, договорът трябва да бъде сключен в писмена форма. В противен случай той се третира като сключен за неопределен период.
В допълнение, сигурен писмен договор за наем е сериозно доказателство за правата и задълженията на наемодателя и наемателя, произтичащи от взаимните разпоредби. При липса на писмен договор е много по-трудно, а понякога дори невъзможно да се търсят искове пред съда или други институции.
Договорът е място, където страните могат да се споразумеят по всички въпроси, свързани с наемането на апартамента, които законът оставя на тяхно разположение, например датата на наема, размера и датата на плащане на наема, размера на депозита, възможността за предсрочно прекратяване и т.н.
По-специално си струва да се обърне внимание на разпоредбите относно прекратяването на договора, за да се избегне необходимостта от адаптиране към законовия режим.
Wojtek GąciarzАдвокат с духовен нюх. Ежедневно той се занимава с редактиране на специализирани правни статии, занимаващи се с проблемите на строителното право и другите му клонове. По време на работа той се фокусира върху читателя, превеждайки сложните правила на полското законодателство на прост и четлив език. Той съчетава знанията и опита, придобити от работата в адвокатски кантори, с постоянно развит семинар за писане и знания за създаване на съдържание в Интернет.
